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L’usage des parties communes est défini par le règlement de chaque copropriété. Il arrive qu’un résident dispose de la jouissance exclusive d’un espace.

Les règles générales

Les copropriétés distinguent les parties privatives (votre logement dès que vous en avez franchi la porte !) des parties communes : escaliers et ascenseurs, paliers, parkings et voies d’accès, jardins et cours… Précision, les parties communes intègrent également le gros œuvre du ou des bâtiments, le système de chauffage, les canalisations ainsi que les réseaux d’eau et d’électricité.

Si l’on peut faire ce que l’on veut, ou presque, dans les parties privatives – il serait étonnant que l’on vous autorise à repeindre vos volets en rose fluo –, les parties communes sont soumises à des règles. Et ce même si, en théorie, les propriétaires ou locataires peuvent en disposer librement. Une liberté qui, en fait, s’arrête là où commence celle des autres : ils profitent en effet d’un droit d’usage, auquel le règlement de copropriété peut apporter des restrictions si cet usage est de nature à déranger les autres résidents. La règle qui prévaut est donc celle des bonnes relations de voisinage.

C’est d’une part la loi du 10 juillet 1965, d’autre part le règlement de chaque copropriété qui régissent l’usage des parties communes. D’une manière générale, chaque copropriétaire en a la jouissance, mais pas le droit d’en abuser. Il est, pour ne donner que deux exemples, hors de question d’entreposer des objets sur son palier ou de percer le mur d’une façade.

Le cas de l’usage exclusif

Un propriétaire ne peut absolument pas s’adjuger l’utilisation exclusive d’un espace des parties communes, un bout de jardin ou une terrasse par exemple, à une exception près : s’il s’est vu octroyer un droit de jouissance par le règlement de la copropriété. L’heureux résident a dans ce cas l’usage exclusif de ce qui est pourtant – et reste – une partie commune, avec quelques restrictions. Il lui est notamment impossible d’en changer l’affectation, comme fermer un balcon et y installer des meubles pour créer une nouvelle pièce. Ce droit de jouissance peut être temporaire ou perpétuel, c’est-à-dire concerner tous les ménages qui se succèdent dans le logement.

Appropriation et prescription

Il arrive qu’un résident soit seul à avoir l’usage d’une partie commune. Si l’on considère un bout de couloir ou de cour qui donne sur un seul appartement, le copropriétaire peut en quelque sorte l’annexer. Le syndic a parfaitement le droit de demander la remise en état de cette partie commune, sauf s’il met trop de temps à réagir… et lorsque l’on parle ici de temps, il s’agit de trente années, au terme desquelles l’espace en question devient une partie privative dans le cadre de l’usucapion ou plus clairement de la prescription acquisitive.