Comprendre les charges de copropriété
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Dès lors qu’il y a copropriété, il y a des charges. D’où l’importance de bien se renseigner lorsque l’on souhaite devenir propriétaire, même en vue de louer son bien. On distingue les charges courantes des charges dites exceptionnelles. Et voici en quoi consistent les unes et les autres…

Tout est inscrit dans le règlement

Si vous achetez un bien immobilier dans une résidence en copropriété, vous devez vous attendre à payer des charges sur tout ce qui concerne les parties communes, mais également le bâti. La répartition de ces charges est définie par le règlement de copropriété tel qu’il a été élaboré en assemblée. C’est le syndic qui a la responsabilité du recouvrement.

Une modification de la répartition des charges doit donc être demandée lors d’une autre assemblée générale. Il faut cependant, le plus souvent, qu’elle recueille l’unanimité des voix. En cas de litige, les propriétaires peuvent se tourner vers le tribunal de grande instance, dans certaines circonstances : distorsion de plus de 25 % entre deux logements similaires, clause de répartition non conforme…

Les charges générales

Les propriétaires de la résidence participent à sa conservation, à son entretien et à son administration : il s’agit des charges générales, ou courantes. Concrètement, elles concernent l’entretien des locaux communs, des espaces verts, des compteurs (eau, gaz, électricité) et donc les contrats avec les prestataires. L’achat des produits et l’enlèvement des ordures ménagères font partie de ces charges dites d’entretien. Celles de conservation portent sur les réparations, plus ou moins importantes, effectuées sur les murs, les façades, les toitures, mais également les canalisations, les escaliers et les halls d’entrée.

Les propriétaires doivent encore s’acquitter de charges d’administration : contrats d’assurance, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, honoraires du syndic de copropriété et frais relatifs à l’assemblée générale, salaire éventuel d’un gardien.

Le règlement de la copropriété stipule les modalités de paiement de ces charges. Quant à leur répartition, elle dépend de la valeur relative des lots de chacun. C’est ce que l’on appelle les tantièmes : leur calcul se base notamment sur la superficie et la situation des parties privatives.

Les charges spéciales

Il n’en va pas de même avec ce que l’on appelle les charges spéciales. Leur règlement, en effet, s’appuie sur la notion d’utilité. En quoi l’ascenseur – puisque cet équipement en fait partie – va-t-il servir à tel ou tel propriétaire ? On imagine bien que les personnes qui habitent en rez-de-chaussée ne vont pas payer les frais d’ascenseur.

Parmi les autres charges spéciales, on peut trouver les appareils de chauffage et l’eau chaude fonctionnant de manière collective, le raccordement au câble ou l’antenne de télévision, les systèmes d’ouverture des portes… Si l’on reprend l’exemple du chauffage collectif, les charges dépendront de la superficie et/ou du volume des logements.