Comment vendre un appartement qui est loué ?
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A-t-on le droit de vendre un logement quand celui-ci est loué ? Bien sûr, mais à condition de respecter certaines règles. Délais, formalités, décote… nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir pour vendre un bien immobilier occupé.

La lettre de congé pour vente : les conditions à respecter

Le propriétaire peut choisir de donner congé à son locataire ou de vendre son appartement loué.
Pour signifier le congé pour vendre à un locataire, le propriétaire doit respecter les délais suivants :
• 6 mois en location vide
• 3 mois en location meublée

Bon à savoir :

1. dans le cas d’une location vide : le locataire est prioritaire pour acheter le logement. Le propriétaire doit lui envoyer une lettre de « congé avec offre de vente ». Le locataire à deux mois à partir de la date d’émission de sa lettre de congé pour faire une offre d’achat.
2. dans le cas d’une location meublée : le locataire n’est pas prioritaire à l’achat. Le propriétaire est simplement tenu de lui envoyer une lettre de « congé justifié pour vendre ».

Il est important de savoir que si le locataire a plus de 65 ans et dispose de ressources limitées, il est protégé par la loi du 8 août 2015 d’Emmanuel Macron. Cette mesure n’a pas lieu d’être si le propriétaire ou l’une des personnes qui disposent de ce bien en indivision a plus de 65 ans ou possède également des ressources limitées.

Vendre son appartement déjà loué

Un propriétaire qui souhaite vendre tout en permettant à son locataire de continuer à occuper les lieux en a le droit. Cependant, deux cas de figure se présentent :

1. Le locataire paye régulièrement ses loyers : dans ce cas, l’acheteur peut être intéressé par l’acquisition d’un logement déjà loué si les prix du marché sont respectés.
2. Le locataire n’est pas à jour dans ses loyers ou le contrat de bail est caduc : tenter de vendre occupé quand un mauvais payeur occupe les lieux risque de freiner les acheteurs potentiels. Dans le cas d’un locataire qui vit dans le logement alors que le bail n’est pas en règle, le propriétaire devra d’abord régler ce problème avant de pouvoir vendre occupé.

Il existe aussi une situation dans laquelle le locataire dispose du droit de rester dans le logement et de bénéficier de la priorité d’achat : la vente à la découpe. Le propriétaire doit signifier au locataire son intention de vendre et lui transmettre les conditions de la vente. Le locataire à deux mois pour faire connaître sa décision :

1. Le locataire souhaite acheter : dans ce cas, il ne peut pas négocier le prix de vente, s’il le fait, le propriétaire a le droit de vendre son logement à un autre acheteur. S’il accepte l’offre, le locataire à 4 mois maximum pour acheter (démarches et financement inclus).
2. Le locataire ne souhaite pas acheter : dans ce cas, le propriétaire doit se tourner vers la commune qui est prioritaire à l’achat. Si la commune refuse d’acheter, le propriétaire peut vendre librement.
La vente à la découpe est une mesure appliquée pour permettre aux locataires des immeubles achetés par des institutionnels de ne pas perdre leur logement lorsque les bâtiments sont revendus.

Vendre occupé : les prix et les décotes

Les logements vendus occupés subissent une décote qui dépend du temps restant à courir sur le bail et du type de location. Plus la durée du bail est longue, plus la décote est importante. Comptez environ 10 à 15 % pour une location vide. Une location meublée est le plus souvent réalisée avec un bail de maximum 1 an non renouvelable, ce qui induit que le futur propriétaire récupérera la jouissance de son bien rapidement. La décote du prix de vente d’un bien mis en location meublée est donc quasi inexistante. Il en va de même pour les toutes petites surfaces généralement achetées dans le but d’investir dans l’immobilier locatif. La décote pour ce type de bien s’il est loué dépasse rarement les 5 à 10 %.