Promesse de vente, compromis de vente, quelles différences ?
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Entre la certitude que cette maison est bien celle que l’on veut acheter et la signature de l’acte de vente définitif, court généralement un délai de plusieurs mois. Le temps, par exemple, de débloquer les fonds d’un prêt immobilier. Sur un plan légal, cette période peut être couverte par deux documents : la promesse de vente et le compromis de vente. Mais quelle est la différence entre les deux ? 

Qui s’engage dans quel document ?

Pour être simple, disons que la promesse de vente n’engage qu’une des deux parties, le vendeur en l’occurrence, tandis que le compromis engage les deux. En effet, dans le premier cas, c’est l’actuel propriétaire qui réserve le logement, durant une période donnée, au futur acheteur. Pendant cette période, le plus souvent de deux ou trois mois, le vendeur ne peut ni accepter une autre offre, ni renoncer à la vente de son bien. En contrepartie, l’acquéreur verse une indemnité d’immobilisation correspondant à 10 % du prix du logement et s’acquitte des droits d’enregistrement. Une promesse unilatérale de vente est en effet un acte sous seing privé qui doit être enregistré auprès de la recette des impôts.

De son côté, le compromis de vente est un avant-contrat, cosigné par l’acheteur et le vendeur. Tout comme pour une promesse de vente, il stipule notamment le prix du bien et la date limite pour la signature de l’acte de vente. Là encore, l’acquéreur verse un acompte, ou dépôt de garantie. Une fois dépassé le délai légal de rétraction, il ne pourra faire appel qu’aux conditions suspensives mentionnées dans le contrat pour renoncer à l’achat.

Renoncement ou signature de l’acte de vente

Une autre différence entre ces deux engagements intervient dans la décision finale. Dans le cas d’une promesse de vente, c’est à l’acheteur de lever l’option avant la fin du délai. Cependant, il peut aussi renoncer à son achat, ou même disparaître dans la nature. Dans les deux cas, l’acompte versé reste dans la poche du vendeur, comme indemnité, sauf dans le cadre d’une clause suspensive (la non-obtention du prêt immobilier, par exemple). Quant au vendeur qui renoncerait à sa promesse de vente, le paiement de dommages et intérêts, qui peuvent être fixés à hauteur de 20 % du prix du bien, est la situation la plus courante.

Dans le cas d’un compromis de vente, la signature de l’acte définitif, devant notaire, intervient automatiquement à l’issue d’un délai de trois mois. Sauf bien sûr si l’une des conditions suspensives est entre-temps devenue réalité. Le compromis de vente présente un autre avantage sur le plan pécuniaire : il peut être signé devant notaire ou devant un agent immobilier, et n’a pas à être enregistré auprès de l’administration fiscale. Pour 125 € de plus, on peut toutefois lui préférer la promesse de vente, qui est une solution de fait plus souple.