En France, le viager représente aujourd’hui seulement 1 % des ventes immobilières, soit environ 5 000 transactions chaque année. Mais de quoi parle-t-on précisément ?

Vendeur et acheteur

Le principe du viager est simple : un propriétaire, appelé « crédit-rentier », vend son logement à une personne, le « débit-rentier », en échange d’une rente mensuelle. Le vendeur est généralement une personne âgée qui souhaite régler ses problèmes de succession avant son décès, ou qui n’a pas d’héritier. La vente en viager lui permet par ailleurs de percevoir de l’argent tous les mois jusqu’à son décès, car c’est à ce moment-là que l’acquéreur devient propriétaire du bien.

Deux types de viager

Il faut distinguer deux types de vente en viager : le viager libre et le viager occupé. Dans le premier cas, le ou la propriétaire a déjà quitté son logement, par exemple pour une maison de retraite, et celui-ci peut donc être occupé par l’acheteur. Dans le second cas, le propriétaire se réserve un droit d’habitation, qui court d’ailleurs jusqu’au décès de son conjoint. Ces deux solutions ont bien entendu une incidence sur le montant de la rente. Dans un viager libre, la valeur du bien est convertie en rente une fois que le bouquet est déduit, c’est-à-dire une somme d’argent que le propriétaire peut demander immédiatement et qui est librement fixée entre les parties. Pour un viager occupé, un prix d’occupation établi par des barèmes (disponibles chez les notaires et les compagnies d’assurances) est déduit de la rente.

Des conditions à respecter à la vente

La vente en viager est soumise à certaines conditions. La première d’entre elles concerne l’état de santé du propriétaire, car le décès doit être « imprévisible ». Le cas échéant, la vente peut être purement et simplement annulée. L’acheteur ne peut donc pas avoir connaissance du temps durant lequel il va payer la rente. Si le viager est occupé, un contrat doit en outre être signé entre les deux parties afin de prévoir la répartition des charges (impôts locaux, travaux, etc.).